Catégorie : Syndic

Les passoires thermiques ont du plomb dans l’aile

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Evotion, Lyon, immobilier, syndic, diagnostic, thermique

Avec l’application du nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), la donne change sérieusement pour les derniers de la classe. ÉVOTION fait le point pour vous.

Dès le 25 août 2022, les loyers des logements en DPE F (consommation d’énergie comprise entre 331 et 450 kWh an/m2 ou en DPE G (consommation supérieure à 450 kWh an/m2) seront gelés. Il sera impossible d’augmenter le loyer entre deux locataires. Ce n’est pas tout : les logements notés G ne seront plus autorisés à la location dès le 1er janvier 2023.

Voilà qui va changer radicalement le visage du marché de l’immobilier, sachant que les logements notés F ou G représentent actuellement 12 % des annonces de transactions (deux fois plus qu’en 2021). Pour autant, ces logements ne sont pas condamnés – ce qui serait aberrant dans un pays en manquant cruellement – mais ils passeront obligatoirement par la case rénovation thermique.

On observe d’ailleurs que la pénurie de biens à la location est telle que le DPE n’impacte que très peu le marché locatif. L’histoire est différente pour la transaction. Les acquéreurs potentiels ne se bousculent pas pour investir dans des passoires thermiques. Mais la baisse des prix au mètre carré constatée sur les logements classés G, soit 25 % depuis juin 2021 tout de même, pourrait redynamiser ce segment. En effet, les particuliers à la recherche d’une bonne affaire voient là de belles opportunités à saisir…

Changement d’usage d’un lot de copropriété : quel impact sur la quote-part de charges ?

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Evotion, Lyon, gestion location, syndic, vente, transaction

Quand l’occupation d’un lot est modifiée par rapport à son objet initial, il y a changement d’usage. Quel est alors l’impact sur la quote-part des charges ?

La modification des charges s’effectue au cas par cas. Par exemple, il n’y a pas de modification si consistance ou superficie du lot restent identique.
Toutefois, une modification peut intervenir pour les équipements ou service communs. Exemple avec un appartement transformé en cabinet médical, puisqu’il y a dans ce cas, une incidence sur l’utilité apportée par l’ascenseur. La nouvelle répartition sera à déterminée par l’assemblée générale.
Certaines transformations touchent à la réunion de locaux de service pour former une nouvelle unité d’habitation. Il faut donc modifier les charges particulières pour cette nouvelle occupation et de ne pas simplement additionner les quantums des lots réunis, pour ne pas créer de distorsion par rapport aux autres lots d’usage similaire.
Enfin des travaux tels qu’un grenier aménagé communicant avec le niveau inférieur ou une cave reliée au local supérieur changent aussi la donne. Ces modifications du lot rendent impératif l’adaptation des charges d’entretien des parties communes.
Tout changement d’usage présenté par un copropriétaire demande une fine analyse pour définir la réattribution des charges.
À chacun sa quote-part, et les lots seront bien gardés !

Vente immobilière : quelle répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur ?

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Evotion, Lyon, gestion location, syndic, vente, transaction

Quand un bien en copropriété est vendu, les modalités de répartition des charges sont généralement négociées par l’acquéreur.

Evotion pour sa part applique les règles des articles 6-2 et 6-3 du décret de 1967  et demande au vendeur d’acquitter les provisions exigibles du budget prévisionnel et les éventuelles provisions hors budget, jusqu’à la notification du transfert de propriété par le notaire. Après cette notification, nous demanderons à l’acquéreur de s’acquitter des charges exigibles. Lors de l’assemblée d’approbation des comptes, le trop ou le moins perçu sur provisions sera porté au crédit ou au débit de celui qui sera copropriétaire à la date de l’approbation des comptes.

À ces dispositions s’ajoutent les règles relatives aux avances et au fonds de travaux : les avances sont remboursées au vendeur, alors que les cotisations relatives au fonds de travaux, créé par la loi ALUR, restent attachées au lot.

Vendeur et acquéreur s’entendent souvent sur une répartition des charges. Ces conventions prévues au compromis ne sont pas opposables au syndic, tenu par les règles légales. Il apparaît indispensable de le rappeler aux parties.

L’incidence de la réforme de la copropriété

Quand des travaux sont décidés entre le compromis et l’acte authentique, les nouvelles dispositions en vigueur depuis le 1er juin 2020 sont à prendre en compte dans les clauses du compromis.

Une assemblée n’est plus obligatoire dans les petites copropriétés (5 lots maximum à usage de logements, bureaux ou commerces, avec un budget prévisionnel moyen de 15 000 € sur une période de 3 exercices). Une réunion informelle ou par consultation écrite suffit à adopter les décisions relatives aux travaux (l’unanimité reste requise).
Dans les copropriétés ne comportant que 2 copropriétaires, des travaux peuvent être décidés unilatéralement par le copropriétaire majoritaire.

L’incidence de la réforme de la copropriété

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Evotion, actualités, syndic, copropriétés, AG

Quand des travaux sont décidés entre le compromis et l’acte authentique, les nouvelles dispositions en vigueur depuis le 1er juin 2020 sont à prendre en compte dans les clauses du compromis.

Une assemblée n’est plus obligatoire dans les petites copropriétés (5 lots maximum à usage de logements, bureaux ou commerces, avec un budget prévisionnel moyen de 15 000 € sur une période de 3 exercices). Une réunion informelle ou par consultation écrite suffit à adopter les décisions relatives aux travaux (l’unanimité reste requise).
Dans les copropriétés ne comportant que 2 copropriétaires, des travaux peuvent être décidés unilatéralement par le copropriétaire majoritaire.

Un peu de lumière sur les droits de vote en AG !

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En se référant aux 3 articles suivants, vous pourrez avoir un peu plus de connaissances sur la notion de majorité dans les droits de vote en assemblée générale.

L’article 24 : Majorité des voies des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.

Par exemple, dans une copropriété de 10 000 tantièmes, si 5 000 tantièmes sont présents ou représentés, il nous faudra la moitié de ses 5 000 tantièmes, à savoir : 2500 + 1 tantièmes.

L’article 25 : Majorité des voies de tous les copropriétaires présents ou non.

Là par exemple, dans une copropriété de 10 000 tantièmes, il faudra 5 000 + 1 tantième, soit la majorité de la totalité de la copropriété.

Quant à l’article  26 : Double majorité. Conditions cumulatives : 50% de copropriétaires qui représentent 2/3 des voies.

Par exemple, dans une copropriété de 50 copropriétaires, la majorité est 26 copropriétaires et ses 26 personnes doivent représenter 2/3 des voies donc dans une copropriété de 10 000 tantièmes, il faudra 6667 tantièmes.

 

Est-ce plus clair ? Si non, nous sommes à votre disposition pour vous apporter plus de précisions.